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《民法典》物权编有哪些新变化?

TIME:2020-07-18 19:23 | VIEWS:

《中华人民共和国民法典》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过,并自2021年1月1日起施行,共7编加附则、84章、1260条规定。

2021年1月1日《民法典》实施后,现行《物权法》将被废止。物权法编共258条,自第205条至第462条,物权编就部分表述进行修改,如“单位”修改为“组织”、“企业法人”、“社会团体”修改为“营利法人”、“社会团体法人、捐助法人”、“拆迁”修改为“征收”,表达与现行法律相一致,用语更精准,另外新增居住权、对业主的建筑物区分所有权、用益物权、担保物权等部分均作出修改、调整。本文主要就《民法典》物权编的相关规定、较为重要的修订及其影响进行梳理。

通过法律规定形式向查询、复制不动产登记资料的不动产物权利害关系人增加了一项保密义务,以保护房屋所有权人的隐私。

《民法典》第226条规定,动产物权设立和转让前,权利人已经占有该动产的,物权自民事法律行为生效时发生效力。

相对于《物权法》的规定,删去了对权利人在动产物权设立和转让前占有动产要“依法”的要求,产物权设立和转让前,权利人对动产是无权占有,也可以进行简易交付,提高了交易便捷性。

《民法典》第227条规定,动产物权设立和转让前,第三人占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

也就是说,第三人对动产是无权占有,该动产的权利人可以“请求第三人返还原物的权利”,也可以进行指示交付。

《民法典》第248条规定,无居民海岛属于国家所有,国务院代表国家行使无居民海岛所有权。

《民法典》第278条,规定了业主共同决定事项,如制定和修改业主大会议事规则、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等九项内容,其中第六至第八项为:(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金、(七)改建、重建建筑物及其附属设施、(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分 之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

相比物权法,《民法典》物权编对于选聘、解聘物业服务者等一般事项,降低了对决策人数的要求,由“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数”变更为“参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数”,使这类事项的决策变得更容易通过。而对于特殊事项,民法典物权编把决策人数从“双三分之二”上调到“双四分之三”,增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”作为一项新的决策事项,将“使用和筹集建筑物及其附属设施的维修资金”分离,并对应不同业主决策人数要求。这些变动既细化了住宅用地用途,又调整了不同决策事项的最低人数,强化了业主的权利。

《民法典》第285条,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督......。

《民法典》第286条,对于任意丢置垃圾、排放污染物、噪声、占道等损害其他业主合法权益的行为,权利人有权要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等。

《民法典》第306条,按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

《民法典》第318条 规定,遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的,归国家所有。

《民法典》第339条,土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权,第341条,流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

随着社会经济发展,农民到城市打工比例高,民法典物权编将土地经营权从土地承包经营权中分离出来,确认土地经营权概念,并进一步放开了经营权的流转限制。

《民法典》第359条,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

根据本条规定,续期的续费有可能被减免,若续期需要缴费,要履行特定程序,交由另外的法律、行政法规规定。

《民法典》366条到371条整章新增编写了居住权的一应规定,明确了居住权合同订立的要求以及权利内容。

居住权理解为对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。居住权增设的目的,就是要突显房屋的居住属性,保障居住人、尤其是老年人等弱势群体有房可住,并且以物权法律条文保护公租房的居住权益。值得注意的是,物权编规定居住权为登记设立,也就是说只有登记机关记录在册、予以载明的居住权才能合法成立。

《民法典》第401条,抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。

现行《物权法》规定“抵押权人在债务履行到期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有,《民法典》增加了抵押财产优先受偿的规定。

《民法典》第405条,抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

《民法典》第406条,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押权的追及效力得到确认,在抵押物发生转让后,抵押权将追及至新的所有人,兼顾了抵押人和抵押权人双方的利益保护。

《民法典》第415条,同一财产既设立抵押权又设立质权的,拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

动产的交付和登记被赋予同等的效力,当二者发生冲突时以二者发生的时间顺序来决定优先效力。

物权编的修改、调整使得民法典更加饱满完整,当然实践操作仍需相应的配套规定搭配适用。