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因为疫情 成都这家律师事务所就可以强制减租吗

TIME:2020-03-17 14:04 | VIEWS:

中国商报/中国商网四川报道(谭仕科 记者 徐民 文/图)近日,成都市青羊区顺城大街一物业的租赁中介人员向中国商报记者透露,其承租人四川承道律师事务所以新冠肺炎疫情属不可抗力为由,要求出租方减免半个月房租。随后,该律师事务所在未得到出租方许可的情况下,在3月4日下午所支付的房屋租金中,单方面扣除半个月的租金。据悉,这起强制减租事件受到当地众多业主和承租人的关注。

律所是否属于政府倡议减租对象,强制要求减租是否属于过分解读国家政策,强制减租损失了谁的利益,为进一步了解情况,中国商报记者对此进行了深入采访。

记者获悉,由四川承道律师事务所向出租方出具的《关于调整疫情期间房租的说明》这样写到:由于本次新冠肺炎疫情的原因,***办公用房因司法局及政府要求不得复工而无法使用,迟至近日我所方才取得复工审批,近日方才开始使用办公室值班。我方认为,因疫情影响、因主管机关及政府的强制要求导致租赁办公用房无法使用,属于合同法第117条规定的不可抗力,因不可抗力造成的损失应当按照公平原则处理。故我方希望贵方对于2月的房租损失按照各自承担一半的方式处理,即免除我所2月一半房屋租金6000元。

记者寻找到负责该房屋租赁的蒋先生核实情况,他表示,该律师事务所正在和出租方进行沟通。

“减租是情分不是义务,更不可强求,因为房东也是疫情受害者。国家鼓励业主对租户减免租金,但这不是强制性规定。”成都市一位房产中介公司负责人对记者说。

3月4日下午,中国商报记者来到四川承道律师事务所,但采访要求被对方拒绝。“我们作为律所,提出免除要求不是因为政府倡议,而是基于法律规定。”一位中介人士向记者转述了该律师事务所的说法。

据中国商报记者了解,自新冠肺炎疫情暴发以来,一些企业遇到了各种各样的发展困境。国务院、各部委以及各省份的政府部门为缓解广大中小微企业在疫情防控期间的发展困境,推出了具有针对性的政策。

2月5日,四川省政府办公厅正式印发《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》,在租金补贴方面提出,对承租国有资产类经营用房的中小企业,减免一至三个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金,各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴等。

那么,律师事务所是否属于政府倡议减租对象呢?四川律师雷伟认为,此次减租主要是针对中小微生产经营型企业,而律师事务所作为从事法律服务的中介机构不属于此类型,故不应是政府倡议减租的对象。

多位律师表示,律师事务所办公性质与其他行业有所区别。律师主要是运用其掌握的法律知识为当事人寻求救济途径,其办公方式灵活多变,可以携带笔记本电脑移动办公,以“不可抗力”要求减免房租不合情理。

一位不愿具名的法学专家坦言,律师事务所依附于社会而发展,也需对社会承担还原和回报的义务,只有这样才能维持好律师事务所本身与社会的关系。在灾难面前,为了很小的利益,以不可抗力要求减免房租,而且态度较为强硬,这些做法有损职业法律人的社会形象。

那么,四川承道律师事务所以新冠肺炎疫情属于不可抗力为由主张减免房租,是否有法可依?

律师付建在接受中国商报记者采访时表示,不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,通常认为不可抗力主要包括自然灾害(如台风、洪水、地震)、政府行为(如征收、征用)及社会异常事件(如罢工、战争)等情形。此次新冠肺炎疫情,同2003年的非典疫情一样,也属于不可抗力,但存在不可抗力不必然导致免责。因为根据合同法的规定,不可抗力可作为合同解除免责事由,但也需要不可抗力与合同目的无法实现之间存在着因果关系。

付建认为,虽然此次疫情防控措施对该租赁合同履行产生了一定的影响,但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度,疫情结束后该租赁合同可继续履行。付建表示,需要根据合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系综合做出评断,如果不可抗力与合同不能履行不存在因果关系,那么承租人无权要求减少租金。

付建还表示,作为承租的一方当事人,不应盲目滥用“不可抗力”,而应根据所处的行业和自身特殊情况谨慎援引不可抗力条款,不能简单自行解约或拒付租金。

对此,成都市一位徐姓法官表示,对于疫情期间房租减免问题,目前还没有明确的强制性规定。受疫情影响,承租方可以缓付房租,但不能拒付房租或解除合同。徐法官表示,用“不可抗力”强制要求减租属过分解读国家政策。

3月3日,四川省高级人民法院民事审判第一庭印发《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》,针对关于房屋租赁合同的当事人援引不可抗力主张免责问题明确表示:在房屋租赁合同中,出租人的主要义务是交付租赁物,承租人的主要义务是支付租金。出租人主张因疫情全部或部分免责的,应当审查其不能按约交付租赁房屋的具体原因。出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员,或者其因封城、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素,不能按约交付且不能通过其他方式交付租赁房屋的,可以依照合同法第一百一十七条的规定免除或部分免除其违约责任。承租人的合同义务系金钱给付义务,没有因疫情导致的履行障碍,一般不得免除其违约责任,但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。

“如果房东是一个普通人,也会受到疫情的严重影响,此时房东收不到租金,那其损失又该由谁承担呢?”徐法官如是说。

中国商报记者在走访中了解到,在成都,一些房屋出租人并非都属于强势方,也并非都是高收入群体。很多业主都是倾其全力购买房屋,他们或借贷、或合伙购房,资金链一旦断裂,生活将陷入困难。

“很多业主都存在借款买房的情况,有的业主依赖于房租补贴生活或支付借款,有的业主背负住房贷款。事实上,房东的经济情况千差万别。而很多承租人要求减免租金的初衷已经改变了,他们不考虑业主的实际情况,这种做法让业主很寒心。”一位李姓业主如是说。

此次强制减免租金事件在成都并不是个例,而且“花样百出”,所涉行业逐渐增多,造成了一些社会矛盾。其中,比较典型的案例就是成都市锦江区梨花街某商住楼26家酒店联盟要求业主减免租金的事件。

据中国商报记者了解,该商住楼26家酒店联合向物业管理公司申请,请求物管公司向业主群发送要求减租信息。信息这样写道:“业主您好!现受***大厦各酒店委托呼吁:受疫情影响,已暂停营业,且无力支付疫情期间的房租。望得到业主理解支持,共渡难关。”

业主兰女士告诉记者,她的房子租给了其中一家商务酒店,酒店单方面向她提出了减免三个月租金的要求,至今已有近两个月未向她支付租金。她表示,“酒店合伙欺负众多业主,让业主至今收不到房租”。

有专家呼吁,主动免租的业主值得尊敬,但不应当道德绑架所有业主、相关机构要求全部免租,否则可能损害房屋租赁这一行业的良性发展,最终造成租客、业主、行业等多方共损的局面。