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承租人怎么合法提前解除合约?最高赔付多少违约金?

TIME:2021-06-29 14:12 | VIEWS:

  承租人怎么合法提前解除合约?

  (一)合同标的物不合法

  如,出租的房屋系违法建设等。法程[2009]11号文第二条,就没有取得建设工程规划许可或没有按照建设工程规划许可的内容来建设的房屋签订的租赁合同,以及就超过使用期限的临时建筑签订的租赁合同,无效,法院主动审查。

  租赁农用地用于非农业建设的合同是否有效?

  (二)合同主体不适格

  如,合同主体不具有民事行为能力(如无民事行为能力或限制民事行为能力人),或者某种特殊房屋的租赁,法律要求承租人必须具有某种资质,而承租人不具有此种资质;公司承租人非法成立等:不符合住房保障条件的承租人签署的保障房承租协议;不符合人才资格条件的人士签订的承租人才公寓的租赁合同(深圳市);不具备相关资署的承租创新性产业用房的租赁合同(深圳市):等等。

  (三)合同生效要件不齐备

  如,合同约定签字并盖章才生效,只有签字或盖章:或者约定附条件或附期限的租赁合同,所附条件尚未成就,或者所附期限尚未届至。等等

  (四)违反法律、行政法规的强制性规定

  法律、行政法规的强制性规定涉及面非常广泛,我们国家是“部门立法”,每个部门起草的法律或行政法规都有许多强制性规定,与房地产租赁有关的有房地产管理、国资管理、招投标管理、政府采购、环境保护、文物保护等等。

  根据最高人民法院的司法解释,合同违反了效力性强制性规定的,才无效:违反了管理性强制性规定的,未必无效。如果法律或行政法规有“如违反则无效”的明确表述,则此规定属于效力性强制性规定应无疑。如《合同法》214条规定,租期超过二十年,超过的部分无效等。

  违反管理性强制性规定的合同是否有效,要结合管理性规定的立法目的来考虑,如果不确认合同无效,将无法实现管理的目的,则合同应当认定为无效;或者如果让违反管理性强制性规定的合同继续有效,将会损害国家利益、社会公共利益的,该合同应当被认定为无效

  事实上,将强制性规定区分为效力性强制性规定与管理性强制性规定在实务中意义不大。仲裁或审判的逻辑过程是这样的

  第一步:查明某合同条款是否违反了某强制性规范:

  第二步:查明法律或行政法规是否有“如违反则无效”的明确规定,如有,则合同无效;如无,则进入第三步;

  第三步:判断有无其他的管理手段可以实现该强制性规定的立法目的,如有,则该强制性规定不影响合同效力;如无,则应当依据该强制性规定判定合同无效。

  1、(文物保护法》第五十二条第三款:禁止出境的文物,不得转让、出租、质押给外国人。

  2、(土地管理法)第四条第四款规定:使用土地的单位和个人,必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

  3、《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当取得商品房预售许可证。

  4、《城市房地产管理法》第三十九条规定,转让以出让方式取得的国有土地使用权的,应当完成开发投资总额的25%,

  5、《企业国有资产法》第五十四条规定:“除按照国家规定可以直接协议转让的以外,国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。

  6、《企业国有资产监督管理阶行条例》第三十三条规定:“所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的重大资产处置,需由国有资产监督管理机构批准的,依照有关规定执行。

  7、《招标投标法》第三十二条第一款:“投标人不得相互串通投标报价,不得排挤其他投标人的公平竞争,损害招标人或者其他投标人的合法权益。”(五)双方恶意未通,损害国家、集体或第三人的利益

  如承租人与公司的某决策领导串通订立损害公司利益的合同,等;广药集团与加多宝仲裁案

  (六)以胁迫、欺许手段订立合同,损害国家利益的

  承租人在订立合同时存在欺诈行为,如,伪造某种资格或资质取得创新性产业用房或人才公寓等对承租人有特定要求的房屋的承租权等。

  (七)以合法形式掩盖非法目的的合同

  如,当前常见的集体建设用地的长期使用权租赁合同,事实上就是以租赁的形式达到非法转让之目的;

  (八)违背公序良俗的合同

  《民法总则》第143条第3项规定民事法律行为有效的条件之一是不违背公序良俗。如违背,则无效。此处关于“公序良俗”的规定,相当于(合同法),益的合同无效。如,双方约定租赁一处场地开办卖淫爆娱研究院等

  (九)可撤销的合同

  《民法总则》147条至151条,规定了重大误解、欺诈胁迫、乘人之危等情形之下订立的合同,受害方可以请求法院或仲裁机构撤销合同。这里需要注意的是,此种撤销权有一个除斥期间的限制。欺诈与利用信息不对称的区别,抓住对方负责人或有决策权的人士的“小辩子“进行胁迫等。

  (十)承租人根本违约

  如长期不交租金,不按房屋本来的用途和性质使用房屋,有加建、扩建等违法建设行为,有其他破坏房屋结构和安全的行为,等等;需要注意的是,承租人违反合同必须达到非常严重的程度,构成根本违约,也就是使合同目的落空

  (十一)公司设立无效

  公司设立无效是指公司的设立违反(公司法)规定的设立公司的强制性条件与程序。在房地产领域,一方以房地产出资,另一方以货币出资,共同成立一项目公司,来经营该房地产,是极为常见的合作开发或合作经营的模式。如果法院或仲裁机构确认项目公司设立无效,股东作为出资投入公司的房地产自然可以取回,但不能对抗善意第三人。

  目前,我国公司法尚没有关于公司设立无效的明确规定。

  (十二)利用破产程序解除合同

  《企业破产法)第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同

  (十三)征收行为

  根据(收费主)量28条规定,征收决定作出,物权变动发生效力,原来的租赁合同自然不能继续履行,帮除使有了合法理由。

  (十四)没有履行村民表决程序

  《广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》的通知》(粤高法[2017]199号)第十九条:“农村集体建设用地流转、集体留用地转上等属于涉及村民利益的重要事项,根据村民委员会组织法第二十四条的规定,应当经村民会议或者村民代表会议讨论决定,对于违反民主议定程序的土地使用权流转合同,农村集体经济的土地的,应予支持。

  《村民委员会组织法》(2010)第二十四条:“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:

  (一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准;

  (二)从村集体经济所得收益的使用:

  (三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案

  (四)土地承包经营方案。”

  《村民委员会组织法》(1998)第十九条:“涉及村民利益的下列事项,村民委员会必须提请村民会议讨论决定,方可办理:

  (一)乡统筹的收缴方法,村国的收缴及使用;

  (二)本村享受误工补贴的人数及补贴标准:

  (三)从村集体经济所得收益的使用:

  (四)村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案:

  (五)村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案:

  (六)村民的承包经营方案

  (七)宅基地的使用方案:

  (八)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

  承租人提前解除合同需要赔偿吗?

  符合上述十四种情形承租人提前解除合同不需要赔偿,若不符合上述任一情形,单方提前解除合同属违约,须承担违约责任。虽然合同没有约定提前退租的违约责任,但没有约定违约责任并不当然排除违约方承担违约责任,违约方仍须根据合同法的相关规定承担违约责任(合同法关于违约责任的规定可作为合同的补充条款)。因此,承租人要承担提前退租的违约责任,赔偿由于违约给出租方造成的损失。

  《合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  《合同法》第一百一十三条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

  承租人提前解除合同最高赔付多少违约金?

  第一,押金不是违约金,提前解除合同不能直接扣除。

  在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题,如果双方一旦发生什么争议,尤其是承租人提前解约,出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上,押金并非是提前解约的违约金。押金是为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿,才设定的。因此,不管是正常结束租赁关系,还是一方提前解除租赁合同,只要租赁物没有受以损害,押金都应该退还。除非双方在租赁合同中明确约定,一方违约解除合同,以押金为标准确定约定的违约金数额。

  第二,法律没有规定一个明确的违约金数额标准。

  在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则“有约定从约定,无约定以实际损失计”。因此,对于违约金应该如何计算,应当由合同双方当事人具体约定,并且在合同中写明,可以参考下列方式:

  (一)如果承租人想提前解除租赁合同,应该承担3个月的租金为违约金,但是,如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件,为出租人找到新的承租人,则承租人不承担上述违约责任。

  (二)如果出租人想提前解除租赁合同,应该承担3个月的租金为违约金,但是,如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用,除必要的搬家费用外,出租人可以不承担违约责任。